9月25日起，各家银行启动下调存量首套住房生意性个东谈主住房贷款利率。

8月31日晚，中国东谈主民银行、国度金融监督处治总局纠合发布《对于裁减存量首套住房贷款利率关连事项的奉告》。文献明确，自2023年9月25日起，存量首套住房生意性个东谈主住房贷款的借款东谈主不错向承贷机构建议请求置换。

对上海来说，这次战略落地实施会带来什么样的变化?

谁能颐养?颐养若干?

先看具体战略。央行文献明确，在LPR(贷款市集报价利率)上的加点幅度，不得低于原贷款披发时场地城市首套住房生意性个东谈主住房贷款利率战略下限。对于“一城一策”的情况，四大行发布的公告均暗示按披发时场地城市首套房贷利率战略下限实行。

上海的房贷利率一直以来齐是“因城施策”。从2021年7月24日启动，上海首套房贷利率颐养至LPR+35个基点，二套房贷利率颐养至LPR+105个基点。央行上海总部官网9月1日公布了上海首套住房生意性个东谈主住房贷款利率自律下限，其中2021年7月24日于今，上海实行的利率下限水平为LPR+35个基点。

不错看到房贷利率由两部分构成，LPR与所加基点。LPR是动态变化的，这次落地颠倒于章程了LPR后头所加基点。

这次颐养的关键词在“首套”。文献明确，存量首套住房生意性个东谈主住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已披发的和已坚忍契约但未披发的首套住房生意性个东谈主住房贷款，或借款东谈主内容住房情况适合场地城市首套住房尺度的其他存量住房生意性个东谈主住房贷款。

具体到上海，这里的“首套”就包含两种情况，一是一直齐被认定为首套，二是在9月1日“认房不认贷”战略落地后，被再行归为首套。

这次颐养对第一种情况影响不大。淌若本来享受的等于当期利率，这次颐养不会影响房贷利率。更大的利好发生在“二套变首套”的购房者身上。举个例子，张先生在旧年买了一套住宅，那时因为贷款原因被判定为二套房，利率为5.35%。通过“认房不认贷”，张先生的这套屋子被认定为首套房，不材干存量首套住房生意性个东谈主住房贷款利率后，面前的利率为4.65%。

招商银行暗示，“二套变首套”有两类情况。一类是在房屋购买时，借款东谈主家庭在上海莫得其他成套住房，但因认房又认贷的“认贷”战略，被认定为二套房贷;第二类是指在房屋购买时名下已有一套住房，请求贷款时购买的是名下等二套住房，后期进程房产交往，本住房成为家庭名下唯独住房。对于这两类二套房贷客户，淌若是在2021年7月23日及已往签立贷款契约的，这次利率调降至LPR+0个基点;在2021年7月24日及以后签立贷款契约的，则调降至LPR+35个基点。

这部分原先被认定为“二套房”，如今可视为“首套房”的贷款购房者，恰是本轮房地产金融战略颐养优化的进犯受益者。

二套转首套如何操作?

对于适合条件的存量住房贷款，借款东谈主请求裁减利率有两个措施。一是向银行请求“新贷款”置换“旧房贷”，二是跟银行协商变更原本的利率水平，两种神气的效果接洽。从操作的便利性来看，变更贷款利率神气更为唐突，无需再行坚忍契约，只需修改利率要求即可。

对于适合条件的存量首套住房贷款，即一启动就被认定为首套的情况，无需提交请求，银即将长入通过批量颐养的神气进行颐养。对于适合条件的存量二套房及以上贷款，即“二套转首套”的存量房贷，或不良贷款清偿积欠本息的存量房贷，各家银行的公告中暗示需要向银行主动请求利率颐养。

不外，包括招商银行在内的不少银行暗示，“二套转首套”不错自动颐养，也有一些银行暗示需要请求。工商银行客服东谈主员暗示，部分此类存量房贷不错径直批量“二套转首套”，无需请求，建议借款东谈主先电话究诘相应支行。

空洞来看，各家银行均提供线上、线下两种请求神气。一是通过登录手机银行找到联系功能模块，如建行的“二套转首套请求复核功能”，提交联系解说材料，随后线上请求;二是佩带身份证件、首套房贷解说材料至营业网点办理。

“首套住房贷款解说材料”一般为关连部门提供的住房套数查询效果或认定解说，具体以贷款承办机构要求出具的材料为准。工商银行迥殊教唆，各地区“因城施策”，具体解说材料有所互异，可点击“巡逻指点”查阅当地“首套住房贷款解说材料”具体内容及提供神气。

除了“二套转首套”外，现时实行固定利率或基准利率订价的存量房贷也不错颐养，需要主动请求利率颐养。四大行公告暗示，针对这种情况，会先按照联系要求调换为LPR订价的浮动利率贷款，再按颐养国法颐养贷款利率。

各家生意银行均暗示投资策略，对于2023年10月22日(含当日)前完成请求的客户，银即将在贷款审批通事后于2023年10月25日进行麇集颐养。工行、中行、建行在利率颐养后于当日起按新的利率水平实行;农行暗示将在10个使命日内完成认定，对适合《奉告》条件的，实时给以颐养。